文 ✎ 唐郡 熊颖

编辑 ✎ 邢昀

生在福建、落户上海、战在全国。

短短二十多年，从查无此人，再到贴上“激进”标签，闽系房企成为地产江湖里最不可小觑的“搅局者”。

虽然闽系大佬们侧重点各异，但顺周期通过“高杠杆、高周转、高溢价”快速扩张，是大家最鲜明的打法。到2018年，克尔瑞房企销售额排行榜前二十中，闽系房企占据四分之一，成为挑战老牌房企大本营粤系最有力的势力。

楼市寒冬，以高杠杆换取的成绩背后风险暴露，不少闽系房企现出原形，降杠杆维稳成了闽系房企的头等大事。

01

输在起跑线

房地产江湖里，闽系房企是“输在起跑线上的孩子”。

粤系胜在“天时”。1992年，南巡讲话吹起改革春风，刚从国外回来不久的王石打消了出国留学的念头，决心踏踏实实把万科做好；副处级干部许家印加入了彼时的下海浪潮，勇闯深圳；“包工头”杨国强冒风险垫资为开发商建了4000套别墅，取名“碧桂园”，只因地处顺德碧江与三桂管理区交界带。

改革红利降临广东，粤系老大哥们初具雏形。但热闹是别人的，作为邻里的福建，赶上这波红利的房企不多。

此时的福建房地产业刚刚萌芽，中骏、阳光城、泰禾等闽系巨子们还要等到4年后才会进入这片造富热土。虽躲过了1993年的严厉调控，但也失了先机。

沪系、京系赢在“地利”。得土地者得天下，房价水涨船高，沪系、京系和外地人打拼的辛酸不同，这是本地人独有的闲适。

“八山一水一分田”，靠山出名的福建，天时、地利都不占优势。但闽系房企却硬生生的成了地产江湖里的搅局者。

福州是福建房地产市场最具代表性的群像之一。

一位深耕福州市场多年的地产人试图向市界分析其中缘由，“一方面，城市不大，人口不多，市场容量就在那里；另一方面，福建人崇商，喜欢自己当老板；再加上，福建人团结，同一个县、市、乡走出来的人互相帮助。”

“如果你能在福州做得下去，在哪里都可以做得下去了。” 一位在全国各地都有合作项目的地产代理商曾如此调侃。

02

爱拼才会赢？

闽南人向来信奉“爱拼才会赢”，闽系房企更是如此。

起步晚、本地“蛋糕”小，闽系房企并不介意自己“输在起跑线上”，他们自有一套祖上传下来的生意哲学。用上述地产人士的话说就是，“胆子大、敢做，又有手段，碰上黄金时期，就发展壮大了”。

1998年，福利分房的取消，犹如平地一声雷。各路房企都虎视眈眈，想要分得一块住宅商品化的“大蛋糕”，闽系大军也迎来了房地产最初的好年景。

但巧妇难为无米之炊。“福建多山地，可开发资源不多。”在易观智库房产中心研究总监严跃进看来，闽系房企走出去是一个必然现象。

福建人走出去的第一招是因地制宜。

不同于京派房企“走出去”常常水土不服，福建人最擅长入乡随俗。

1999年，世茂进军上海，在浦东黄浦江沿岸打造出“上海世茂滨江花园”，“滨江模式”一炮而红。随后这一模式被世茂在长江沿岸城市不断复制，水景房由此成为世茂的代言词。

2002年，泰禾北上北京做了个“运河岸上的院子”，此后“院子系”遍地开花。但不同的是，北京院子可以找到胡同的影子；上海院子融入了弄堂的形制；杭州院子结合了南宋御街坊巷文化。

比因地制宜更深入人心的是，闽系房企的“激进”。

顺周期加杠杆、高溢价拿地，一掷千金的故事让人肾上腺素激增。

比如，江湖中流传的闽系传说，招待媒体到一半，某闽系开发商匆匆离场，“各位，我要去拍地了，等我的好消息”，天大、地大，都没有拿地来得重要。

2013年，在土地拍卖会上，泰禾和保利、融创、绿地、龙湖等十多家房企扛上，43轮激烈竞价后，泰禾以18.5亿元拿下朝阳孙河地块，溢价率近50%。热衷于跳价竞拍，泰禾的“圈地运动”彼时十分疯狂。

2016年，融信的一场豪赌更成为地产圈的饭后谈资。1个小时，18家房企，融信最终以110亿元的高价“劝退”其他17位竞争者，拿下距外滩2公里的黄金地块。

根据中原地产研究中心统计数据，2016年，11大闽系房企在拿地上花了1406.9亿元。当年全国单价地王TOP10中，闽系独揽4席。闽系房企也靠买买买收获了“土地收割机”的称号。

在克尔瑞发布的2016年中国房地产企业销售TOP200榜单中，15家闽系房企进入百强行列，已然是中国地产江湖中不可或缺的重要力量。

03

资金收割机

而今回顾，闽系房企“走出去”的成功模版大体相同。

一方面，“迁都”金融中心上海；另一方面，上市登陆资本市场。双管齐下的目的只有一个，找钱。

敢于在土拍市场一掷千金，除了过人的胆识，更要殷实的荷包。拿下土地后的开发建设，也需要雄厚的资金实力。由于房地产行业的特殊性，自有资金很难满足房企发展需要，外部融资是房企资金的主要来源。

比起“土地收割机”，“资金收割机”的称号可能更适合闽系的大佬们。

以泰禾集团为例，自2010年借壳上市至2017年，其经营活动产生的现金流量净额一直为负值，经营造血能力约等于无。

Wind数据显示，上市至今，其通过股权融资64亿元，债券融资300亿元，向金融机构借款累计1052亿元，9年间累计融资1416亿元，平均每年融资157亿元，远超年均净利润。

更重要的是，这些融资中95%以上是有息负债，将来要连本带利还回去。泰禾掌门人黄其森这些年在土拍市场叱咤风云，撒的都是别人的币。

多数闽系房企的情况与泰禾集团大同小异，资金主要来源均为有息负债。

因此，市界选取世茂房地产、旭辉控股集团、阳光城、泰禾集团、融信中国和正荣地产等资产规模排名前六的闽系上市房企，通过梳理财务数据，初步还原其作为“资金收割机”的激情岁月。

2014年—2018年，6家闽系房企有息负债规模均呈上升趋势。阳光城和旭辉增长都超过4.5倍，融信和泰禾超过2.5倍，世茂和正荣也增长了一半以上。

截至2018年底，泰禾集团、阳光城和世茂房地产的有息负债规模均突破1000亿元，规模最小的正荣地产也突破了400亿元，都远远超过其账面现金。

上述6家房企资产规模各不相同，单纯比较有息负债规模无法准确衡量各自的杠杆水平，更好的指标是净负债率。净负债率越高，说明房企加杠杆越激进，自有资本对债务覆盖能力越弱，债务风险也就越大。

据市界测算，2016年之前，融信和正荣杠杆水平极高，一度超过1600%，主要原因是相对有息负债规模而言，所有者权益（即净资产）规模较小，也就是自身底子太薄，杠杆水平被动抬高。

2016年之后，泰禾和阳光城接过高杠杆大旗，带领闽系各房企开启了一波短暂的集体加杠杆。2017年末，泰禾集团和阳光城的净负债率分别冲到了473.39%和304.86%，其余房企也都出现同比增长。

与融信和正荣不同，泰禾和阳光城杠杆水平飙升的主要原因有息负债规模大幅扩张。2015年—2017年，二者有息负债规模增长了2倍，一跃成为上述闽系房企中有息负债最多的两家公司。

可以断言，2017年是闽系房企杠杆水平集体高企的一年，其“资金收割机”特质在这一年达到高潮，此后的重点将从规模转向效益。

04

闽系维稳

杠杆从来不会白加。

2016年，净负债率领跑的泰禾集团和阳光城资产规模突破千亿。次年，剩余3家闽系房企也在加杠杆后进阶千亿俱乐部。

近年来，房地产行业强者恒强的马太效应愈演愈烈，千亿规模已经是个硬门槛，跨过去的还能玩儿两把，否则就只能等着逐渐被边缘化。

一位港股上市房企的高管曾向媒体表示，“达不到一定规模，你连钱都融不到。所以你要不想在未来某一天被巨头吃掉，就只能做大规模。”

闽系一门六杰，玩儿着命地加杠杆，为的就是一张地产江湖下半场入场券。门票到手，维稳需求开始占据上风。

2018年，6家闽系房企有息负债规模增速都同比下降， 融信和阳光城甚至出现负增长。除原本净负债率就不高的世茂和旭辉外，其余四家净负债率均出现大幅下降。

闽系房企已经开始集体减速，阳光城甚至公开表示，不会唯规模论。“2019年公司净负债率将争取回到150%，希望在2020年净负债率可以降到100%之内。”

作为闽系激进派代表的泰禾更是迎来最困难时刻。

“泰禾集团2017年销售额将突破千亿元，2018年要翻番至2000亿元。”2017年的尾声，黄其森跟媒体谈笑风生，2000亿元是一个很保守的目标，泰禾才刚刚开场。

一边是高居不下的负债规模，一边却是长期低迷的利润水平和回款速度，选择激进到底的泰禾终于在2018年地产寒冬中“翻了船”。

裁员、卖房、卖地、卖股，泰禾的2018年甚是艰难。但努力总算没有白费，泰禾到底把杠杆水平降下来了。截至2018年底，其净负债率同比下降90个百分点。不过泰禾集团短期偿债压力仍然巨大，截至2018年底，其短期负债高达574亿元，同期账面现金却不到150亿元，降杠杆还将继续。

主动也好，被动也罢，以激进著称的闽系“收割机”们或将成为历史。一个激情四射的时代已经宣告终结，下一步，腰缠万贯的地产商们也要精打细算过日子了。

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