刘树涛用手画了个大圈，“碧水、康桥、涧桥、水墨，这些小区没有2000万你就别想了。”他一连说出周围4个大户型小区的名字，“前几天有个家长带了1500万预算过来找我，想买个能居住的学区房，这钱哪够啊，我给他介绍完，他就泄气了，最后还是只能考虑蜂鸟。”

文 |易方兴 米书里

编辑 |楚明

运营 |小小

两个月涨了126万

在北京顶级优质学校海淀中关村第三小学周边的区域里，很少有人能像房产中介刘树涛这样，对这里房价的波动有如此敏锐的感知力。在这里摸爬滚打11年的他，能从业主接电话的语气中判断出房价未来的涨跌。

他发现自从去年下半年以来，电话里不耐烦的和不接电话的业主越来越多了，业主们架子大起来了，意味着他们的房子不愁卖。他不但不生气，反而高兴，“赚钱的时候到了”。

他抓紧找房源。上个月他成交了4套，一套比一套卖得贵。在北京强力的房价调控政策下，许多区域房价稳中有降，但是中关村三小所对应的海淀区万柳这个片区的房价像是在攀登更高的山峰。2个月前，蜂鸟家园小区一套50平米左右的学区房卖了800万元。几天前，相同户型和面积的房子成交价是926万。

职业生涯11年，刘树涛也是第一次见到这种情况。“涨疯了。”他说。2019年蜂鸟社区600多万的房子，到了2020年底已经卖到了900万，并且似乎还没有到头。

他以前羡慕西城区的中介同事，因为德胜学区去年大涨了一次。去年西城推出了多校划片的“731新政”，家长们想抢在2019年7月31日新政实施前落户，抬高了房价。有人在西城德胜学区有套老房子，想卖了在望京换套大点的房子，但差了几百万，一直犹豫。结果等到出新政那段时间，卖掉老房后，全款换下新房。没想到，相同的故事在海淀也发生了。刘树涛的一个客户，本来想2020年年初卖房，因为疫情推迟了卖房计划，到了现在卖，反倒多赚了200多万。

“多校划片”原本是用来给学区房降温的一种政策。刘树涛之前也担心，海淀区实施了“1911新政”——2019年1月1号之后买房落户的人，就得进行“多校划片”，本来买房就能上对口的好小学，以后可能就要在几所小学里调剂。

但在去年，中关村三小没有实行多校划片。这让业主们暂时吃了一颗定心丸，也反过来证明了万柳学区房的坚挺。再加上万柳地段较好，房子的楼龄较新，离海淀黄庄的培训机构也近，也就更加抢手。

刘树涛说，“降价我不怕，我是怕新政之后，人们不愿意考虑这边的学区房了，毕竟万柳房价已经很贵了。”但事实证明他想多了，就像是往着火的油锅里浇水灭火，火反倒越烧越旺了。

在刘树涛上班的中介公司，门口挂着一张2米宽的彩色立体地图。他指着一个巴掌大的有操场的区域说，“这是中关村三小的低年级”。隔了一条马路对面，就是蜂鸟家园小区。蜂鸟家园的特殊之处在于，它是这个学区里少有的小户型小区，一共有1253户，85%都是小户型。为了让自己孩子上中关村三小，家长们愿意买总价低的占坑房。

刘树涛用手画了个大圈，“碧水、康桥、涧桥、水墨，这些小区没有2000万你就别想了。”他一连说出周围4个大户型小区的名字，“前几天有个家长带了1500万预算过来找我，想买个能居住的学区房，这钱哪够啊，我给他介绍完，他就泄气了，最后还是只能考虑蜂鸟。”

对中介来说，这是一段好日子。但对家长们来说，就未必了。

最后一根浮木

家长们的不安全感有多浓，买学区房的愿望就有多强烈。

对做了3年全职妈妈的刘琴来说，中关村三小就是一个能给她提供安全感的小学。生娃之前，她用上万块的护肤精华，每个月还要去学2次马术。她的老公从事金融行业，有车有房，家里资产上千万，以前她觉得挺有安全感，直到生了娃，从前的生活就离她远去了。

刘琴是人大毕业，之前在海淀区一家事业单位上班，周围同事跟她年龄相仿。当了母亲，聊的全是娃。刘琴感觉，跟海淀妈妈聊娃就像是在听惊悚故事，“比如哪家娃学了2000个单词，哪家娃考了个什么证书之类，特别激情”，聊到最后都会聊到各家的小学。

海淀区的小学还有鄙视链，这是她之前没有想到的。有一次一个同事说自己的孩子要上中关村三小，周围几个妈妈听了，羡慕之声顿时飘荡在办公室上空。大家都在向那个同事打听三小的学区房，刘琴当时刚怀孕，竖起了耳朵听着，生怕漏了一句。

那是4年前。“同事的学区房是1500万，我一下感觉我们家好穷。” 不安的刘琴本打算选一条看上去相对有安全感的路，“还是送娃出国吧，这更保险”。

生娃后不久，丈夫常常出差，一出一个月，刘琴决定辞职，当全职妈妈。2020年是疫情的一年，原来觉得有安全感的路现在反倒变得不安了。出国不是个好选择，刘琴的想法又变了，“得让娃在国内上大学”。她又去看了同事当年的那套学区房，涨到了2100万。

这意味着，要上三小，她唯一的选择只有蜂鸟家园了。

在海淀“1911”政策之后，一些学区的学区房开始下跌。比如育英学校周边的学区房。育英学校是海淀高中示范校，小学可直升本校初中，2019年还拿了北京市高考文科第一，因此也是热门学区。结果2020年的招生简章规定，2019年1月1号之后的购房者排在第5顺位。顺位越靠后，距离学位就越远，被调剂的风险也越大。这个招生简章出来之后，作为学区房的万寿路西街11号院每平米跌了近2万。

相比之下，中关村三小的学区房是个例外。这些年一直“靠三小吃饭”的中介刘树涛深有体会。“一方面是因为每年三小招生人数多，2020年共招18个班，这就是700多人，另一方面这个学区价格太贵，买的人少，所以基本买了就能上，目前不受多校划片政策影响。”他分析说。

房子所对应的学位是否实行多校划片，成了影响价格的关键因素。多校划片政策陆续在北京各个区出台后，家长以及中介都盯着学校具体如何实行划片。一旦对应多个学校，房子的价格就会下跌，而对应单个优质校，那么房子的价格就很硬气，甚至还会上涨。而且家长们还会分析各个学校的学位数量，一旦学位紧张，对顺位卡得严，被调剂出去的风险较大，他们就会谨慎购房。

刘树涛打比方，三小就像是大海上唯一漂着的一根浮木，现在所有人都想抱过来。

▲ 房产中介挂牌的学区房。图 / cfp

安全感

有了顺位概念后，一些家长对落户时间更敏感：早一天落户，或许多一份机会。他们试图与政策赛跑，期待自己成为没有被时间卡住的幸运者。这又刺激着更多人跑步入场：海淀万柳带动海淀学区房进入白热化争夺，朝阳区几个单一划片的学区房去年已上涨过一轮，最近西城区的几个片区又有上涨苗头。

但跑着跑着，有人忘了自己为什么跑了。刘杨是厦门大学毕业的，生娃之后他对妻子说，“我的娃以后能上厦门大学就行，不求清华北大。”但他找亲戚借了300万，自己又出了500万，买了一套蜂鸟家园的房子之后，他对儿子的要求变了，“我花了这么多钱，你以后就要奔着清华北大的目标努力了”。

还有的家长孩子刚2岁多，就已经决定在三小附近买一套学区房，生怕购房落户日期太晚，导致顺位排在后面。在各种有家长足迹的论坛里都传递出一种紧张情绪。水木清华论坛上，一个很热门的帖子是“我有中关村四小的学区房，要不要换到三小？”结果下面百分之九十的回复都支持他换，并且要尽快。

家长们努力使自己变得有安全感一些。交流中，这些有车有房的中年人普遍感到有3件事不受自己控制：孩子的教育、健康、通货膨胀。后面两件事可以通过健身和理财来缓解，但孩子的教育怎么控制呢？

买了三小学区房的周能，对让孩子去更好的学校有一种“迷信”。他做过调查，“去年人大附中，录取清华北大是其他三个省总人数的和，北京市考上清华北大35%的考生都出自人大附中。”在一些家长心中，孩子们进了包括人大附中在内的海淀六小强，就相当于进了保险箱。在小学阶段买学区房、拼娃，目的就是要争取让孩子进入六小强。

▲ 因学生被清北录取人数众多，被称为造“神” 超级中学的人大附中。图 / cfp

但即便是中关村三小，按照历年的数据，也只有最顶尖的排名前15%的学生有希望进入六小强，这在海淀的小学里已经是相当高的比例。花上千万买学区房，就像是花上千万买一张中奖率15%的彩票。周能现在所做的一切都是为了让自己的孩子成为那15%。他的孩子刚3岁半，现在上双语幼儿园的同时，还要上语文补习班、画画班、钢琴班和英语班。他已经做好计划，要让孩子在进入三小的一个月内认会3000个汉字，等到了小学二年级，就要着手给孩子报奥数班了。

另一方面，这些愿意花上千万甚至数千万买学区房的家长，也抱着投资的心态。比如全职妈妈刘琴在跟做金融的丈夫说了学区房的事之后，丈夫立即拍板，“赶紧买，孩子上学之后立刻出手卖掉”。他们根本没想过买来住，就当成一次短期投资——既投资了孩子的未来，还能赚钱。这在房价上已有反映，由于房子每隔六年才有一个学位，哪些名额没占用的学区房，比已经占用的房子贵上几十万甚至上百万。

这些带优质学位的房子，是城市里的稀缺品。不仅仅是北京，上海、深圳、杭州、南京，甚至任何一个有学区概念的一二线城市，学区房都是投资回报率高的优质资产。它们是教育资源不均衡的产物，同时可能让财富向少部分人聚集。

如今，随着价格上涨，学区房市场的进入门槛越来越高。再不上车，就真的上不去了——这种担心又给这个市场注入了燃料。

不安

上个月，刘树涛以一种荒诞的模式成交了4套学区房——客户全部没有看房。

“朝向、装修、楼层……买房的人这些全部不管，都是最后交钱签合同的时候才来看一下。”买房人唯独关心的只是学区有没有被占用。蜂鸟家园的均价已超过16万，个别房子的单价超过19万元，而两条街之外的相似小区才10万出头。刘树涛得出一个结论，只要学校质量有好有坏，家长们就会想尽办法为了让孩子上好学校而花钱。

不管家长们有没有意识到，事实上，买学区房只是一切的开始。

对于这个问题，从中关村三小毕业，后来又升入人大附中的徐丽很有发言权。她在上学阶段反复听到老师说的一句话就是：“不要以为来了这里，你就进入保险箱了。”与一群拼娃父母培养出来的孩子处在同一所学校，是一件可怕的事，她不得不从小学就开始竞争。

有个词叫掐尖，本意是摘去花木顶端，促使底下的枝条发育，海淀父母将其用在拼娃这件事上，掐尖的意思就变成了挑选最优秀的那批孩子。某种意义上，海淀区的教育模式就是不断优中选优的过程。家长买了重点小学学区房的那一刻，就是孩子们开始拼的时刻。

“孩子是不知道累的。”三小一名孩子的母亲孙玲说。她的孩子每天从三小放学，做作业要做到晚上10点钟，同时要参加5个培训班。她觉得并不多，相比而言，她的一个同事给娃报了11个培训班，一周7天就没有一天休息，强度已经超过了996。

事实上，除了价格上涨可能会拦下一批没有财力再进军的人，家长们对学区房的狂热追求一直没有变过。历史在反复重演。孙玲是2年前买的三小学区房，她找亲戚朋友一人借了一两百万，凑了800万，又拿自己的房子办了抵押贷款，全款在三小买了学区房。当时为了怕卖家反悔，本来是给10万定金，她非要给50万。

她也反思过，为什么自己要这么拼。她发现包括买学区房在内，孩子课外学的所有东西，都只是为了在未来小升初的时候能写进孩子简历里，好吸引一下招生老师的眼球。“如果没吸引到，失败了，那么这么多年的努力是不是就白费了。”她想起自己带孩子去学唱歌，来回路上4个小时，唱1个小时，回到家还得赶别的作业。

“值得吗？”她多次问自己。唯一能安慰自己的，就是当初买的学区房现在价格涨了。

一个悖论是，这些家长为了追求安全感，常常会让自己陷入更不安的局面中。毕竟，谁也不知道未来的政策如何变化。“2020年中关村三小不搞多校划片，但是2021年呢？或者2022年呢？”已经买了学区房的刘琴很担心意外发生，她打定主意，一旦孩子入学，就立即把房子转手卖掉。

只不过，她的孩子将在2023年入学，她的不安还将持续很长一段时间。

（应访问对象要求，文中刘树涛、刘琴、徐丽、周琴和周能为化名）

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