年末楼市寒冬中，山东菏泽打响了调控松绑的第一枪。12月18日晚，山东省菏泽市住建局发布通知，取消楼市“限售令”。不少分析判断，意义大于其本身，市场获得一定情绪抚慰。未来供需失衡更严重的地方或跟进微调。

文 /熊颖

编 /邢昀

山东菏泽，这个“人均GDP排山东倒数第一”的城市，这次冲上热搜不是因为穷，而是因为打响了楼市调控松绑的第一枪。

12月18日晚，山东省菏泽市住建局发布通知，取消楼市“限售令”。距离2017年11月6日“限售令”发布刚满一年不久。新规取消新房、二手房限制转让措施。同时，降低市区商品房预售资金监管额度。

本轮调控周期中第一个明文微调松绑，菏泽住建局也受到极大关注。12月19日，菏泽住建局就取消楼市“限售令”做出说明。近年来，受转让期限规定的影响，菏泽二手房交易价格出现同比增长较快的势头，为防止商品住宅价格出现大的波动，促进房地产市场平稳健康发展，菏泽住建局决定政策调整。

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为什么是菏泽？

为什么是菏泽？这个名不见经传的小城市成了第一个“吃螃蟹的人”，其背后反映的是三四线城市的发展现实。

一位地产资深人士向市界指出：“三四线城市财政收入结构单纯，房地产是重要来源。”菏泽的税收收入也证实了这一点，菏泽市财政局信息显示，2018年菏泽前三季度税收收入实现133.6亿元，其中房地产业实现地方税收28亿元，建筑业地方税收9.2亿元，合计占比约27.84%。

从菏泽市历年公共财政收支数据来看，尽管公共财政收入仍在增加，但是其增速远远不到支出增速，造成收支缺口越来越大。2017年，全市公共财政预算收入同比增长6.1%，支出比上年增长18.9%。对于这些城市来说，如果失去房地产业的有力支撑，公共财政收支缺口将进一步增加。

而房地产业在增加税收贡献公共财政收入外，带来的土地出让收入更是重要财源。

中原地产数据显示，2017年菏泽土地共计卖地收入273亿元，相当于2017年同期地方一般公共财政收入的1.5倍。2018年卖地高达444亿元，全国排名33，同比上涨高达62%。

而棚改的迅速推进，曾经带动了菏泽楼市快速上行。2017年前，菏泽大范围提倡货币补偿安置，多数人选择领取补偿款后到市场上购买商品房，导致菏泽市库存量急剧下降。

山东是全国的棚改大户，而菏泽又是山东的棚改“标兵”。菏泽市政府工作报告显示，2017年菏泽实施重点棚改项目122个，完成征收18.2万户、2880万平方米，开工新建及货币化安置22.2万套，棚改总量居全国地级市首位。

菏泽市住建局局长吴修印曾表示，“2016年，全市改造棚户区6.2万户；2017年，又完成改造18.2万户。2018年12.7万套的改造计划虽然比去年有所减少，但据初步了解，仍然位居全国设区市首位。”

棚改下，菏泽的房价随之一路“水涨船高”。光是2017年一年时间，菏泽市区的房屋均价就从1月的4835元/平涨到了12月的6098元/平。全市预售商品房面积784万平方米，增长30.4%。

▲ 2017年菏泽统计公报显示其住宅销售价格增长

也正是这一迅猛的涨势让菏泽决定在2017年11月6日发布“限售令”为房价“降温”。2018年开始，当地棚改补偿政策调整，楼市也受到不小影响。

易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉市界，菏泽代表了全国三四线城市，尤其是地级市的市场。11月《全国百城库存报告》显示，全国三四线城市住宅库存在连续38个月同比下跌后，首次出现同比正增长现象。从去库存周期也可以看出，近期三四线城市的去库存周期开始从底部反弹了。

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楼市即将松绑？

菏泽的取消“限售令”给年末不太平静的房地产市场来了一记重磅炸弹。有地产置业顾问甚至以此吆喝卖房，称“该出手了，犹豫只会让你花更多的钱”。

中房商学院研究员邓明政告诉市界，中央一再强调控制房价上涨的当下，菏泽市取消限售政策，对全国房地产市场影响巨大。

他解读称，表面来看传达了积极信号，仿佛冬去春来，但是因为政策刚刚发布，并不明朗，感觉还在多方博弈。如果取消限售的政策不因高层的压力而改变，能够顺利落地，那么楼市升温成为必然。

某TOP20房企员工也向市界表示他对菏泽这一做法的认同，“应该取消，国家一直提的是因城施策，这种城市本来就没有调控的必要。这次取消不代表国家政策的调整，但是也说明了三四线城市确实已经市场见底。”

不少分析认为，本次菏泽政策微调，意义大于其本身。华创证券12月19日研报指出，市场获得一定情绪抚慰，但考虑到限售政策更偏向于供给端政策，因而预计对需求提振有限。

取消“限售令”对房企来说，无疑是一大利好，外界判断三四线城市陆续放开的可能性会加大。“这和股市一样，利好消息一出，整个板块就会上涨。今天这个城市松绑，明天那个城市就会跟上。”有着十多年地产从业经验的李茂（化名）告诉市界。

而从上轮调控周期来看，一些地方政策的边际变化的确相对领先。2014年4月，南宁市率先限购松绑，广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭，可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房。随后呼和浩特完全取消限购，济南、海口、杭州等城市陆续跟进。

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下一个城市是谁？

招商房地产分析认为，政策总量放松无法出台，大概率以因城施策式方式推出，未来一个季度这种地方政策的微调或隔三岔五出现，地方供需失衡更严重的或更早出台。

12月19日，山东省住建厅房产处工作人员向媒体表示，菏泽住建局并没有向他们进行备案，具体情况他们并不清楚，目前正在调度了解有关情况。菏泽出台这一措施，并不说明各城市可以根据自身实际，取消限售措施。

中原地产首席分析师张大伟表示，全国有90多个不同级别城市执行了限售政策，山东省内包括青岛、济南、威海、聊城、滨州、德州、东营、菏泽8个城市有限售政策，除了青岛、济南外，都与菏泽城市级别相当，市场状况也相近。如果按照菏泽城市的标准，全国起码有30个城市以上有取消限售的可能性。

深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉也做出分析，和菏泽情况类似的还有以下一些城市：其一，都是三四线城市；第二，都是人口大省、置业返乡量大；第三，很多都是老工业城市，棚改量大。

严跃进对市界表示，跟进城市的政策取消也会循序渐进，会从类似限售政策等取消开始，而包括限购等政策，可能后续还会相对谨慎。

不少房企人士对目前松绑带来的市场效应相对悲观。一位TOP10房企员工告诉市界，“就算完全取消限售，也只是销售放开，房企的开发不一定会增量，这和大的宏观环境有关。调控手段只是一时利好，并不等于长期。”

李茂则认为，现在狂欢的都是房企、中介、销售。他向市界表示，“不管政策怎么调整，这一轮的地产不可能再现疯狂了。因为老百姓手上没钱，居民杠杆已经是存款的90%。”

下一个“松绑”的城市我们还无从得知，但投资者已经做出选择。12月19日，受菏泽取消限售消息影响，房地产板块开盘领涨，这一涨势并没有延续下去，收盘下跌0.4%，日成交额101.31亿元。