我的小区物业跑路了

人物

一部坏掉的电梯，480元的维修费，170户人家均摊不到3块钱，却怎么也凑不齐。这并非个例，而是许多遭遇「物业撤离」的小区正在上演的现实。

当房地产高歌猛进的潮水退去，隐藏在钢筋水泥背后的居住痛点正逐渐浮出水面。中指研究院数据显示，从2025年初到2026年3月底，全国共监测到212个住宅物业撤场项目。在这背后，全国500强物业企业的平均物业费收缴率，已经从2020年的93%降至2025年的71%，低于85%的行业运营警戒线。

这也导致，如今越来越多的小区正陷入一场没有赢家的拉锯战：因对物业服务不满，或是业主生活变动、房屋空置等原因，物业费越来越多地被拖欠或拒交；而物业则因收不齐物业费，降低服务质量，导致小区矛盾进一步加深，最终只能主动撤场。

但问题并未结束，业主们本以为迎来了「自治」的曙光，却一头撞上了设施停摆、邻里割裂、房产加速贬值的困境。在物业撤离背后，不仅是一场关于物业费的拉锯，更是关于人际信任、公共生活与资产保卫的困局。

文｜易方兴

编辑｜楚明

撤离

总共480块钱，170户平摊，每户不到3块钱，这钱究竟有多难收？

在福建南平一处物业撤离之后的小区，电梯的按键面板坏了，换个新的需要480元。过去电梯由物业维护，如今他们撤离，业主只能自己想办法修。业主刘敏说，「直到真正开始在小区收费，才知道收费有多难。在楼栋微信群里发起的维修款接龙中，最终只有40个人交了钱」。

电梯不能不坐。为了尽快恢复运转，刘敏说，是群里一位热心大姐出面牵头，让这40个人每人先交10块钱，凑够维修费，先把电梯修了。至于多垫付的钱，该怎么找剩下的130户要回来，没人知道。

隔壁二单元更麻烦。电梯需要换大件，总价6270元，每户需均摊36元左右。刘敏还围观了另一个楼栋的交费情况，「只有28个人交」。

像这样，电梯问题，不仅常是物业与业主矛盾的焦点，也是许多遭遇物业撤离的小区里，业主首当其冲面对的痛点。

在1500公里外重庆的一个小区里，一部坏了快半年的电梯，则成了物业与业主较量的关键。

这个小区有2500户，交房十年，小区账上还有2600多万元的房屋维修基金。由于电梯损坏，需要动用这笔钱，但小区里的几位「临时业主代表」在群里告诉二栋的业主坚决不签字，给出的理由是：「电梯根本没坏，是物业做了手脚，想套取咱们的钱。」

小区业主王涛说，最终没有人签字，所以房屋维修基金无法调用。作为受影响的业主之一，王涛爬了半年楼梯。而在这种长期积怨下，物业也进入了撤离的倒计时。

在四川，在一个旧物业刚刚撤走的改善型小区，业主正盼着新物业进驻。这是一个容积率仅1.5、总共只有400多户的低密度洋房小区，物业费过去在每平米3.5元。风声一出，立刻吸引了万科、保利、融创、华润等20多家知名物业公司前来「踩盘」。

业主宋岚利用周末休息时间，挨个带着这些大公司的人在小区里参观，但在带看过程中她发现，这些大物业的经理们最关心的并不是绿化水平或安保门禁，他们最关注的同样也是电梯。

「我们小区电梯很多，配备了93部电梯，有的楼栋甚至一梯一户。」在社区办公室里，她听到过来踩盘的物业公司的人的谈话，「他们说电梯属于特种设备，即便我们小区入住率不足三成，但每部每个月的硬性基础维保费也要200多元」。93部电梯，每年光维护就要20多万元。

结果，踩盘的20多家物业公司，没有一家前来竞标，哪怕其中已经有8家物业公司拿走了标书。到了开标那天，只来了一家没听说过的小微物业公司。

无论是南平凑不齐的480块钱，还是重庆难以调用的房屋维修基金，抑或吓退了20多家物业的93部电梯的维保账单，电梯的停摆与困局，只是一个物业撤离事件中的切面。

除了电梯，物业撤离的小区还有许多其他问题要面对。比如在南平，这个小区失去了统一的管理机构后，直接分裂成了16个微信群，对应着16栋楼，大家「各自为政」。所有人回到了「各扫门前雪」的状态。

刘敏家住4楼，她奶奶现在每天早晚两次，拿着扫把和拖把，去清扫自家电梯门口的「一亩三分地」。原本的公共区域则成了真空地带，一楼的业主开始每天拍摄楼上扔进绿化带里的垃圾，直接在群里骂人。

图源剧集《地产仔》

物业费

小区物业撤离，往往都与物业费有关。

刚搬进这个小区的前一两年，刘敏曾是那个最按时交钱的人，每个月准时缴纳680块物业费，但随后她遇到的物业纠纷越来越多。

最先是晒在阳台外的衣服。有一天母亲在4楼收衣服，发现衣服全湿了。起初以为是楼下洒水，后来连续发生了两三次，才发现是楼上有人往下泼水，连同住6楼的邻居也未能幸免。她去找物业查监控，物业经理回复说查不到是哪一层，上门道了个歉，事情就不了了之。高空抛物是违法行为，但小区始终没有安装向上的监控探头。

接着是危险的滑梯。小区里有一个两米多高的塑料儿童滑梯，幼儿园的女儿很喜欢玩，但滑梯顶端一米多高的两侧挡板早就缺失了，如果不小心推搡，孩子很容易从上面直接摔下来。每次女儿去玩，她只能紧张地跟在后面，随时喊「No」。她去跟物业反映，得到的回复是：物业费收不到，没钱维修。

再后来，一楼住户把客厅改成商铺，租给别人卖猪肉，每天清晨5点，楼下准时传来「哐哐」的剁肉声；元宵节，小区物业在楼下办活动，作为业主，她和妹妹想去凑个热闹，却被工作人员拦在门外，理由是「没有提前预约的业主不能进」。

当越来越多的业主因为这些问题停止交费时，刘敏也跟着「摆烂」了，「我觉得自己终于不用再当冤大头了」。最荒诞的事情，莫过于曾经当了两年物业经理的她，一边不交物业费，一边觉得物业也不好干。

刘敏之前服务的是一个收费标准为每平米3块8的项目。为了对得起这份物业费，她觉得自己几乎做到了服务的极致。二楼有一处一两平米的天井，因为楼上经常高空抛物，堆满了垃圾，夏天一到散发着腐臭。为了清理这个死角，她要踩着二楼业主的灶台柜子，从厨房窗户爬出去。清理一次要半个小时，扫完后，她还要接上业主家的水枪把地面冲刷一遍。有一次夏天去扫，穿着短袖，扫完回来两只手臂全部过敏。

但这依然换不来缴费率的提高。在她的记忆里，主动且积极交物业费的人只占30%到40%，「其中很大一部分还是为了图省事的二房东，剩下的百分之六七十，都要靠我去催。」

为了搞清楚大家为什么不交钱，做事细心的她给自己建了一个「台账」，把管辖的一百多户业主不交钱的理由挨个记下来。

有人是因为早年政府出资做外立面改造，打孔导致家里瓷砖出现了裂痕，这种历史遗留问题无法解决，业主就认定是物业的责任，拒交物业费；还有的不交费，来自一种观念冲突——一些人买房搬进城里，没有物业费这个概念。

「我买房子已经花了这么多钱了，你又没有帮我搞我房间内的卫生，为什么你要把我房产证上的面积（包括公摊）算进去收钱？」刘敏说她经常面对这样的质问。除此之外，她也不好解释，为什么公摊区域也要交物业费。

这些死结，最终都化作了管家头上的KPI。「在我当时的物业公司，缴费率如果不达标，我只能拿到3000多块的底薪。」

每到季度的缴费期，就是她最煎熬的时候。为了催缴，她要加班到夜里12点，挨个打电话、发微信、上门敲门。有人接起电话说句「会交」就直接挂断；有人直接来前台指着鼻子骂她；还有一对常年不交费的老夫妻，她作为新管家，只能经常上门去陪他们聊天、听他们诉苦，老夫妻最后看在她的面子上，才勉强交了半年的钱。

后来，刘敏实在受不了这种委屈，辞职了。走的时候，她把那本详细记录着一百多户未交费原因的「台账」，留给了下一任「海石竹」。

这种物业费的困境，在重庆那个2500户的小区里，体现得更加激烈。

王涛说，当时，几位带头人暗示小区里的业主：只要把现在的物业赶走，换了新物业，以前拖欠的物业费就一笔勾销；现在谁交钱，谁就是「冤大头」。最后，只有400多户交了物业费，缴费率跌破了20%。

还有一些小区收不上物业费，则与前些年的房地产投资热潮相关。在那个吓退了20家大品牌物业的四川低密度小区里，大部分业主买房其实并未居住。宋岚说，小区目前的入住率不足三成。「绝大部分房子，都是人们在2020年到2021年楼市狂热期高位买入的毛坯房。当时买房不在乎物业费，觉得房子在升值，但现在情况彻底不一样了，每个月的房贷和物业费都是负担。」

在这里，拖欠物业费甚至变成了一种猫鼠游戏。有人在业主群里传授「经验」：「等物业去法院告我，告我一次我就去交清，交完撤诉了我继续欠，他有本事就一直去告。」

图源剧集《即刻上场》

压垮

作为小区业主里「沉默的大多数」，46岁的张帆对小区里的公共事务历来不闻不问，直到去年的一个晚上，他等电梯时，一抬头看到了墙上贴着的一张白底黑字的公告。那是一份物业发出的「催缴及起诉通知」，上面密密麻麻地列出了几十户欠费业主的房号，并声明已经起诉了几个长期拖欠物业费的业主。

自己居住的小区居然闹到了要打官司的地步？带着诧异，在邻居的推荐下，张帆加入了一个「小区业主核心维权小群」。

一进群，张帆发现里面早就炸开了锅。「里面有上百人，几乎所有人都在声讨物业的各种问题。」张帆说，有人拍下地下车库发黄的渗水墙面；有人抱怨说是封闭化小区，但外卖、快递可以随意进出；还有人控诉小区路面经常有狗屎，物业没有及时清扫……

看着这些控诉，张帆才想起，群里说的这些问题，他其实都经历过：他的车停在地下室确实经常被漏下的污水滴到引擎盖上；他晚上回家时，大门确实总是敞开着，门禁形同虚设；绿化带里经常有垃圾。只不过他之前上班太忙，心思全在工作上，对这些居住细节选择了习惯性地忍耐和忽视。

另一方面，小区公共区域的收入不透明，也是大家不满的一个点。「电梯广告收入，小区里还有一些共享充电桩收入，这些物业一直没有公示。」张帆说。

「既然服务这么烂，大家凭什么交钱？」被群里的情绪影响，张帆也越来越对物业不满。

不过，群里一位做律师的业主出来泼了盆冷水，告诉大家，用这些理由在法庭上抗辩，大概率是赢不了的。按照《民法典》等法律法规，房屋漏水属于开发商的房屋质量保修责任，不能作为拒交物业费的理由；而像部分垃圾未清理、门禁损坏这类问题，在法律上通常只被视为服务的「局部瑕疵」，只有当物业服务存在明显的安全保障不到位等「重大瑕疵」时，业主才能依法要求减免物业费，但业主举证起来并不容易。

这种法律逻辑与业主朴素生活感知之间的巨大落差，彻底点燃了导火索。

「合着他们不干活，我们还必须得交钱？天下哪有这样的道理！」群里彻底沸腾了。第二天上午，几个收到法院传票的当事业主，带着一肚子火气直接冲进了物业服务中心。

现场很快失控。那天张帆也到了现场，有人把传票拍在物业前台的桌子上，最后大厅里都是吵架的声音。「当时有业主说，你们这就是服务不达标，强行征收物业费，而物业经理说，物业费不达标，服务怎么可能保证，两边到后面根本谈不拢。」

张帆发现，这种对立一旦形成，就会化作无法调和的矛盾，像螺旋一样上升，在某一个临界点，将这层脆弱的关系压垮。

图源剧集《大楼里只有谋杀》

自救

物业撤离之后，业主们通常会开始自救，主要手段之一就是依靠业主委员会。

去年8月，当那张撤场声明贴在电梯里时，南平那处小区的不少业主还觉得是一件好事。打倒了不作为的旧物业，把小区的管理权拿回自己手里。

刘敏说，经过漫长的筹备，今年3月，小区终于选出了业委会。业主们以为迎来了转机，但这场「自救」，只活了不到一个月。

业委会刚一上任，就着手为小区寻找新的物业公司。但很快，一些业主在竞标环节发现了猫腻：业委会找来接盘的，竟然是一家连资质都存疑的「皮包公司」。

猜疑迅速蔓延。「他们是不是跟皮包公司有利益往来？」另一些业主们开始了反击。当初投票选出业委会的同一批人，现在集体签字联名，要求业委会下台。

最后，成立不到一个月的业委会以集体辞职收场。赶走了旧物业，又亲手推翻了业委会，这才有了小区的管理真空。

即便新旧物业实现了顺利交接，小区也不一定变得更好。

在那个吓退了20家大物业的改善房小区里，宋岚发现，这场所谓的「自治胜利」同样暴露出不同的人性底色。

「一些人极度反对上一家物业，其实并不是单纯的公共利益。」宋岚发现，小区里公共事务的活跃分子，有一些其实夹杂着个人的利益。比如，有人在小区附近的商业街做小生意，曾因为一点纠纷，被原物业的工作人员「干预」过，怀恨在心，便借着大家想降物业费的心理让大家抵制物业；还有一位业主，则趁着新老物业交接的混乱期，直接把公共绿化带里的花草刨掉，圈出一块地种上了自己的菜。

当新的小微物业终于进场接盘后，宋岚说，一些对上一家物业挑刺的业主，依旧对这一家物业不满。「好像物业怎么换，他们还是老样子。」

比如，新签的合同里写着门卫提供「站式服务」。有业主便拿着合同较真，要求大门的保安必须站着，「坐一下都要被投诉」。

还有的业主半夜2点不睡觉，在小区里四处「巡视」。有一次，有位业主发现入户大厅为了节能，只开了中间的照明灯而关了边吊的灯，也投诉了物业，质问为什么不全打开，最终，这事以物业管家在群里公开道歉收场。

宋岚觉得这十分荒诞，她是最不希望物业撤场并且一直按年交物业费的业主，「但结果就是物业换了又换，小区品质也下降了」。

而大多数时候，小区物业更替，很难做到无缝交接。

这时，就会出现重庆的王涛所在的小区所面临的情景，「小区意见特别割裂，心累」。

他发现，小区业主群变成了只能接受同一种声音，「我替老物业说了几句话，就被骂成是物业『水军』和物业『走狗』，随后就被踢出了群」。哪怕他把自己的房产证拍下来发到群里试图自证，也无济于事。

而在物业新旧交接的时期，一家急于接盘的候选物业公司，拿出一份厚达800多页的纸质合同，直接丢在小区的公示栏里，拒不提供电子档。王涛找律师朋友看过，在密密麻麻的条款里，其实藏着「单次维修超过3000块就动用房屋维修基金」的规定。

王涛说，甚至在最终的「二选一」投票还没开始前，今年五一期间，其中一家物业公司就已经在招聘软件上发布了招人信息，工作地点直接定位在了该小区。「我强烈怀疑是已经内定了。」

他也不相信小区里的业主代表，「前不久，这个业主代表都因为拒交物业费被起诉了，并被法院强制执行。」但他也知道，自己的声音只是少数，「更多的人则是把这个业主代表视为反抗物业的英雄」。

图源剧集《地产仔》

收场

如今，刘敏所在的小区正维持着一种最低限度的运转。

绿化带和外墙维护早就没人管了。唯一还在勉强维系的，是保洁和安保。保洁阿姨现在只负责收垃圾，不再像以前那样拖洗公共区域的地面；至于安保，原本小区每个岗位都有人值守，现在全撤了，只留下大门人行出口处唯一的一名保安。

在过去十几年里，房地产曾是庞大和沸腾的叙事。刘敏所在的小区建成于2016年前后，那正是行业高歌猛进的年代。她当年选择在这里买下二手房，看中的也正是它「国企单位盖的房子」、绿化好、物业有资质。

现在，宏大的潮水退去了，痛点正在转向。

这种微观的痛感，同样笼罩着1500公里外的王涛。当初买房时，他看中的正是大品牌物业的口碑和干净的环境。而现在，随着物业即将撤离，他不知道，一旦失去专业维护，这个十年楼龄的小区会变成什么样。

变化也直接体现在了房价上。他所在小区所处的地段原本就偏，因为这场旷日持久的撤场风波，房价可能进一步下跌。前不久，有人还发私信问他这个小区的房子能不能买，他只能无奈地劝对方「先缓一个月再看」。

在那些原本保持中立的业主群里，不少人已经开始盘算着赶紧把房子卖掉。「我们也没有办法了，只能说努力过了，最后变成什么样确实没办法。」

而在那个吓退了20家大公司的改善型小区里，新来的小微物业进场还不满一年，小区里下楼锻炼的老人们，就已经在闲聊中聊到：现在这个新物业也快不行了，物业费还是收不上来，也在商量着撤退。

对此，宋岚开始感到担忧。她在手机上刷到，在重庆的中央公园附近，有一个小区因为物业撤场出现了管理断档，一夜之间垃圾成堆，安保消失。她害怕自己的小区甚至连下一个接盘者都等不到，就这样慢慢烂掉。

「其实是要算大账的。」她无奈地感叹，很多人算计着一个月省下几十块钱的物业费，却忘了手里捏着的是几百万的资产，「如果你的小区连个物业都没有，你这套房子怎么卖得起价？」

当原有的雇佣关系被改变，想要在一地鸡毛中重建公共生活并不容易。在这些业主们组成的小生态里，生活依然有着它粗糙而坚韧的惯性。

手机屏幕上，小区裂变出的16个微信群依旧热闹。大家还在激烈地讨论着怎么管理小区、派谁去居委会交涉，以及后续物业的着落。而当过物业经理的刘敏一眼就能看出，那些提议很多都不专业，或者脱离实际，但与此同时，小区业主们讨论公共事务的热情明显也变高了。

每天路过门岗，刘敏依然能看到一个胖胖的保安，笑呵呵地跟进出的业主打招呼：「早上好」「下午好」。

很少人知道，这个保安之所以独自坚守在这里，是因为那个已经撤走的物业公司，还欠着他一笔工资没发。「公司告诉他，这笔钱要等下一任接管的物业公司来补上。」

为了拿回自己的钱，他选择继续站好这班岗。

图源剧集《卖房子的女人》